一、概述
 
1. 房东协会
房东或房产协会是由居住在特定城镇、城市或郡的房东、房产所有者以及房产投资者等个人所组成的组织。无论名称是什么，也无论地点在哪里，房东和房产协会的成立和维持都有很多目标，包括：
(1) 向房东和房屋管理人提供有关当地驱逐程序、房东房客与房产法律的发展、空房比率、公房以及当地房产出售的最新信息；
(2) 为房东组织力量创造机会，以对当地和所在州的房东－房客、房产和用地的有关立法和法规施加影响；以及
(3) 对于有名的承包商和卖家，协会可以为房东提供联合当地其他房产所有者的机会。
 
2. 房客协会
房客协会(或房客组织)可能是由居住在某个住宅楼或社区的房客组成，或者规模更大一点，即某个郡或城市范围的房客协会。这些团体的成立和持续发展是有许多目标的，包括：
(1) 告知房客依据当地、州、和联邦法他们享有的权利。
(2) 组织并代表房客和他们的权利进行游说，特别是对市级和郡级政府。
(3) 凭借着“人多力量大”，可以改善房客与房东的关系，改善房客的居住条件和服务。
(4) 鼓励房客之间经常性的交流和社团意识。
 
3. 住房歧视
（一）法律禁止哪些种类的住房歧视
联邦公平住房法案及修正案（The federal Fair Housing Act and Fair Housing Amendments）禁止房东基于求租者或房客的以下特征而歧视他们：
(1) 种族
(2) 肤色
(3) 宗教
(4) 原国籍
(5) 性别
(6) 年龄
(7) 家庭状况――比如：因房客有小孩而区别对待（除了在老年住宅区里）；对怀孕妇女的歧视；
(8) 身体残疾，或精神残疾（包括酗酒和曾经吸毒）。
(9) 一些州法、地方法还禁止基于一个人的婚姻状况或性取向而歧视。
 
房东选择房客时，可以用正当的商业标准衡量，如要求最低收入或以前房东给予肯定评价的证明，但是这些标准要平等地适用于所有房客。
 
（二）联邦住房法律禁止哪些歧视行为？
(1) 出租房屋的广告中不能包含基于一些特征进行优先选择或限制的陈述；
(2) 房东不能做出类似的暗示或声明；
(3) 如果房间实际上可以用，房东不能说它不能用；
(4) 房东不能因为申请者属于特定群体而使用一套不同的规则或制定不同的条款，如在延迟交租方面，采用不一致的处理方法；再如对属于受保护群体的房客提供不同的服务或设备，或对其要求较多的押金，或者以后收取不同的房租；
(5) 对某些房客制定更多的限制条件，如要求有更高的收入；
(6) 房东不能拒绝租给特定群体中的人；
(7) 拒绝为残疾的房客提供方便，例如不允许养导盲犬、助听犬、或帮助犬；
(8) 房东不能因为歧视而终止租赁；
(9) 房东不能骚扰房客。
 
（三）如果遭到歧视，房客应该怎么办？
房客如果认为房东违反了联邦公平住房法，就应和当地的（美国）住房和城市发展部[the　US Department of Housing and Urban Development(HUD)]的事务所联系（它是执行公平住房法案的机构），或查找（美国）住房和城市发展部的网站（http://www.hud.gov.）。
 
二、房东选择房客
 
1. 房东给出租房屋做广告
房东首先要给欲出租的房屋做广告，以吸引大量的求租者，从中选择最适当的人成为房客。房东做广告的方式有很多种：
(1) 在房屋前或者某个窗口上安置一个“出租房屋”的标志。
(2) 在报纸上登广告。
(3) 在当地的“找房子”服务机构（为特定地区提供租用房产的集中登记）进行登记。
(4) 在网上发布告示。
(5) 在当地处理租房事务的房产经纪人那里登记。
(6) 雇一个房产管理公司，它会为你的出租房做广告，并收取一定的管理费用。
(7) 在大学、毕业生或者公共住房办事处贴出告示。
 
2. 与求租者电话交谈
当未来房客打电话咨询有关租房事宜，你最好预先说明你所有的常规要求：房租、押金、宠物规定、入住日期等等，以及任何特殊的规章制度。还一定要告诉未来房客他们需要在申请表上提供的个人信息种类，包括以前房东的电话号码以及信用和个人证明书。
 
3. 向未来房客展示租屋
毫无疑问，一个干净的、修缮良好的租屋比一个杂物间更容易租出去。并且，从长远来看，它会使你的租屋具有竞争力。如果原房客搬出去后房屋状态良好，你在向未来房客展示前就无需做很多的清理工作了。为达到这个此目的，你要给即将搬出的房客发一封“搬出信”，表明你明确的清洁要求以及返还房客押金的条件。
 
对每个感兴趣的人都展示房屋并接受其申请。即使在与某个房客电话交谈之后，你可能仍不确定他是否符合条件，那么最好是客气地接受所有的申请。拒绝接受某个申请可能会激怒未来房客，而使申请者考虑是否提起歧视的控诉。可以接受每个感兴趣的人的申请，以后再决定租给谁。一定要保留所有申请的副本。
 
通常，你可以等到旧房客搬出去之后再向未来房客展示出租房。在大多数州，你有权把仍被占用的房屋展示给未来房客，但是你的原房客仍然有隐私权。如果你已经尽可能地保护原房客的隐私，他们仍然不合作的话，就等到他们搬走再展示租屋。所以房客的权利很大，需要双方协商，方便的话再带客人去看房。
 
4. 求租者填写租房申请表
为了避免产生法律问题并且能够选到最好的房客，你可以要求所有的未来房客填写一个书面的租房申请表，该表格包括了以下信息：申请人的工作、收入和信用；社会安全号码和驾照号码；以往的被驱逐史或破产史；以及证明材料。
 
在给未来房客租房申请表之前，你要把房屋地址以及房客在入住前必须支付的押金或信用调查费的有关信息填写在最上面。
 
5. 对房客的筛选和调查求证
(1) 向以前的房东和其他证明人查询
(2) 核查收入和工作情况
(3) 获取一个信用报告
(4) 核查银行账户信息
(5) 查阅法院记录
(6) 根据梅根法案查阅州的资料库
 
三、签订租约或租赁协议
 
1. 租赁的类型
基本的租赁类型包括：
(1) 定期租赁：指在一定的期限内租赁房屋，可以是按月租赁或按年租赁。
按月租赁：房东同意将房屋出租一个月。一般来说，房东和房客每月自动续订协议条款，除非给出书面的通知。根据各州的规定，房客可能需要在要搬走的30天前给出书面通知。
按年租赁：在协议中，房东出租房子给房客达到一年的期限。这种租赁灵活性不大，但是很稳定。
 
(2) 期限租赁：在协议中，房东在一定的期限内向房客出租房屋。这种租赁几乎没有灵活性，但是又很稳定，通常而言，除了相互同意，解除这种租赁的唯一办法是一方违反合同。
 
2. 租约和租赁协议
租约或租赁协议列出了房客和房东同意遵循的租赁关系条款。它是法定合同也是非常实用的文件，包括很多重要事情的细节。
 
租约和租赁协议最大的区别就是居住的期限：
 
一个书面的租赁协议是为短期租赁（通常是30天）而备的。
 
一个书面的租约授予房客在规定的期限内（通常是六个月或一年，但有时会更长）居住在租屋的权利，如果这个房客支付租金并遵守了租约的其他条款。
 
与租赁协议不同的是，在租约期满时通常不会自动续租。
 
3. 签署租赁协议的重要性
租赁协议是租赁的关键文件，列出了以下的重要问题：
(1) 租赁的期限；
(2) 房客须付的租金和押金的数额；
(3) 在租用房产里可以居住的人数；
(4) 由谁支付水电煤气等费用；
(5) 房客是否可以养宠物；
(6) 房客是否可以把房屋转租；
(7) 房东进入租用房产的权利；
(8) 如果发生诉讼，由谁支付律师费。
 
租赁协议应该是书面的，尽管大多数州都承认口头的。
 
4. 联合签署人
一些房东要求联合签署人（有时称为保证人）也在租赁协议和租约上签名，特别是租给学生的时候，因为学生大部分的收入都是家长给的。
 
联合签署人要签一个单独的协议、或租赁协议、或租约，来表明她同意对房客的义务担负连带的责任，也就是说会支付房客未付的租金和维修费。不管房客是否转租或转让他的协议，联合签署人都保留责任。
 
5. 租约或租赁协议的修改
如果你想对你的租约或租赁协议做微小的修改，过程是很简单的。要增加或是删除一些语句，只需把想加的部分加上或是把不要的部分划掉，然后让需要签署这份文件的每个人首字母签署并标上日期。
 
四、房租
1. 房租数额
在大部分州，法律并没有对房租金额有所限制，只要市场允许，房东可以随便收取。但是，在一些市和郡县，房租管制法案密切控制着房东可以收取房租的最大金额，而在Connecticut州虽然没有房租管制，但是如果房客认为房租过多，可以提出异议。
 
2. 房租管制
(1) 什么是房租管制
 “房租管制”这个词出现在对房东可收取的房租数额或房租上涨额度进行限制的法律或政府法规里。只有五个州――California, the District of Columbia, Maryland, New Jersey, 和New York有限制房东收取的房租数额的法律，称为房租管制条例、房租稳定或最高房租法规或类似的术语。
 
这些法律限制了房租可以上涨的情形和次数。而且通常房租管制法控制的不仅仅是房租，很多房租管制法律要求房东要驱逐房客须有合法或正当的理由。
 
(2) 房租管制委员会
通常，在有房租管制的城市，由市长任命一个委员会来执行该法律。在一些城市，委员会成员是由投票人选举的；而其他一些城市是由市长或市议会直接委任的。
 
(3) 受房租管制法管制的房子
在有房租管制条例的城市里，并不是所有的房子都要受房租管制法管制。通常，新的住房以及屋主占用的有两个（有时甚至有三或四个）或更少的住房单元的住房都不受房租管制条例管制。一些城市还规定对于一栋独户住宅或是豪华的住房单位的租赁（租金超过一定数额）也不受管制。
 
(4) 对房租的限制
通常，房租控制条例给每个租屋确定了基本房租。确定这个基本房租通常会考虑以下几方面的因素：在房租管制法产生效用之前房租是多少，运转以及维持的费用是多少，通货膨胀，以及住房需求。法案允许在特定的情况或特定的时间基本房租可以上涨。
 
(5) 哪里可以得到房租管制的信息
• 你所在城市的房租管制委员会。
• 你所在州或当地的房主协会。
• 专长于房东-房客法的当地律师。
 
3. 房租支付的时间
(1) 支付时间
确定房租支付的日期一般是由房东决定的。不论如何决定，最好是在租约或租赁协议中规定支付日期。
 
(2) 宽限期和滞纳金
迟交房租是许多房东的负担，特别是当房东同意迟交的人继续的时候。除非租赁协议有相反的规定，否则不存在法律承认的宽限期。
 
各州收取的实际滞纳金不同。一些州要求对延迟付租收取统一费用，其他州允许收取月租金的一个百分比，有时高达每月房租的15％。
 
(3) 因为未付房租而被驱逐
到目前为止，没有及时付房租是房东诉诸法庭驱逐房客的最普遍的理由。但是，首先，房东要给房客一个书面的通知，要求房客要么在几天内付清房租，要么就搬出去。房客允许居留的时间是多长是根据州法而定的，在大部分地方是3-5天。
 
4. 房租的支付地点
对房客在支付房租的地点，你有几种选择：通过邮递，在家，在你的办公室。
 
如果你的租约或租赁协议中没有详细写明房客在哪里支付房租的话，州法会替你决定。
 
5. 房租的支付方式
作为房东，你有权决定如何收取租金。你要在你的租约或租赁协议中说明房租要如何支付：通过现金、支票或者邮政汇票。
 
注意：除非没有选择，否则不要接受现金。
 
越来越多的房主，特别是那些有大量租屋的房主，在寻找可以保证房租支付既快又可靠的方法。下面是两种普遍的方法：信用卡和自动转帐。
 
五、押金
 
1. 什么是押金
押金是房客给房东预付一笔钱来保证会支付房租以及履行租约规定的义务。押金可以补偿房屋的损坏、过度的磨损、未付的租金或对租约其他条件的违反。它还起着督促房客按时付租金和防止破坏房屋的作用。押金和最后一个月的房租不是一回事。通常，没有房客允许，房东不可以把押金和最后一个月的房租替换使用，同样的，房客也不能把押金作为最后一个月的房租。
 
2. 押金的数额
每个州关于押金的法律都不同，但大多情况下，房东可以向房客要求的金额是根据每月房租价值而定的。一些州没有规定固定的数额，不过很多都执行最大限额制度，大概是一个月到三个月的房租。
 
3. 押金的收取和保存
(1) 押金的收取
在收到押金的时候，房东要给房客一个收据。如果他或她没给的话，房客就有必要问房东要一张。很多州都规定房东必须给房客一个收据。
 
以下的信息必须包括在收据中：
• 付款的数额
• 收到付款的日期
• 付款打算用于什么地方
• 收款人的名字
• 如果有代理人的话，要写明收取房租的房东的名字
• 房东或代理人的签名
 
(2) 押金的保存
州法具体规定了房东应如何持有押金。在很多州，押金必须被置于一个单独的信托或委托账户，并且不能和房东的私人账户或其他商务账户混在一起。在这些州，如果房东没有把押金和他的其他资产分开的话，可能就要付给房客赔偿金。一些州甚至要求房东把押金存在一个有息信托账户中，并把所得的利息还给房客。在其他州，房东不一定必须把押金放在一个单独的银行账户，并和他的其他资产分开。
 
(3) 押金的利息
大部分州都有法令要求房东支付押金的利息，在那些州，房东不能简单的因为租约说押金没有利息就不付利息。
 
4. 押金的退还
在租赁终止之后，房东要在一定期限内（通常是14-45天）归还押金（在一些州，要包括利息）。大部分州关于如何归还押金以及归还的时间都对房东有严格的规定。房东如果违反这些法律的话就要受到严厉的惩罚。
 
州法还规定了在房客搬出时，房东如何使用和扣除押金。通常，押金可以因为以下原因而被扣除：
• 用于未付的房租；
• 因超出正常磨损范围的房屋损坏（包括宠物造成的损坏），合理地扣除必要的维修费；
• 未付的水电煤气费用；
• 在房客搬走之后用来清扫房屋的费用。
• 在某些情况下,房东甚至可以用押金来修复或更换租给房客的动产。
 
由于正常使用造成的合理损坏，也就是正常磨损，房客不需要负责，不需要付维修费。如果是因为房客不合理的疏忽或是故意的滥用造成的损坏，房客必须赔偿，并且在房客搬出的时候至少要让房子像搬进来时那样干净。
 
5. 有关押金争议的解决
通常，州法院预先采取了一些措施来简单地解决押金争议，例如小额索赔法庭、调解、房东/房客法庭。
 
无论你是房东还是房客，如果有押金方面的争议，打电话给当地的法院看看选择哪种方式解决。
 
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作者：Frank Tsang臧煜卓
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