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如何投资美国房地产?[2018-02-09]

现在投资美国产地产的优势:
 
美国总统川普在圣诞前夕签署了1.5万亿美元的减税法案。这是白宫和共和党长达一年的努力结果,是美国复杂的税法30年来最大的改革,美国30年来最大规模的减税。
 
川普总统说,这将大大促进美国经济。而且,一些公司由于减税的预期,已经给员工发放大笔奖金。
 
这项减税法把美国在发达国家中属于最高的公司税率35%调低到21%,同时把千百万美国纳税个人的税率进行了简化。将企业所得税税率从35%一次性下调至21%;遗产税维持不变,但豁免额翻倍,家庭豁免额高达2200万美金。
 
税改法案通过之后,美国避险资产快速上涨。其中,黄金由1283美元/盎司上涨0.38%至1288美元/盎司,10年期美债收益率由2.34%回落3bp至2.31%。在这样的情况下,美国房产及美国房产基金作为低风险的资产,将更受到国际投资者的欢迎。
 
分析人士认为,美国税改将大大刺激美国经济,增加就业机会,吸引更多的海外投资,美国房产前景看好。本次改革,房贷利息的免税贷款总额上限由100万美元下降至75万美元。这看似会影响高房价地区买家的购房意愿。但其实许多购房贷款余额高的房主,也会因此不愿意出售房屋,因为下调的房贷利率抵税上限让他们无法抵消成本,这自然就加剧了房屋供给量短缺的现状。
 
同时,个税起征点的降低势必会让美国多个区域的租房需求更加旺盛,房租也将会快速上涨。快速上涨的房租会让市场迅速自动调节,加上短缺的房源,房屋价格会受坚挺的经济发展影响而持续上涨。此次税改相当于是为本就火热的房地产市场更添了一把火。税改方案公布后,投资者普遍对租房市场更加看好,美国最大的租房公司股票更是在11月2号税改方案宣布后迅速上涨。
 
2017年12月2日法案通过后,美国避险资产更是立即以上涨作为回应。对于国际买家而言,现在投资美国房产不仅置业成本有所降低,同时也将迎来一个持续上涨的租赁市场。
 
美国房地产的购买流程:
 
新房买卖
1.先登记排队

买新房第一步需要在建筑商那里做买房的登记,需要准备一些材料,包括存款证明和身份证明。
 
其中最重要的是存款证明。对於建筑商来说,最理想的情况是购买者在美国的银行有存款账户,银行能够提供美国的标准的月报表明细。这样的存款证明是建筑商最喜欢的。因为这样他们能够清楚地了解这个账目的详细情况,是否存在问题。
 
2.选择房屋及配备
做好买房预先登记之後,建筑商就会把登记者纳入到选房的排队名单之中。
 
一般来讲,建筑商会一边建新房一边通知排队名单中的买主,分期放出房源,一般每期有4到7套房子。如果已经登记名单中,建筑商就会依次序通知实地看房,先到先选。
 
如果对当期推出的房子有不满意,也可以要求建筑商把名字在名单中往后推移。等建筑商推出下一期房源的时候,再去看房。
 
从上面的说明可以看出,购买新房最重要的步骤是先做好预先登记。当您对某一个区域、某一个建筑商的房子感兴趣,就应该尽早到该建筑商那里做好买房登记。及早准备好存款证明和身份证明,提前去登记,以便排在选房次序名单的前面。
 
如果看中,就可买房签约,并且交纳订金。对于买房者来说要先问清楚有没有保护期限,在这个保护期限内,如果改变注意,仍然可以退回订金。签约和缴纳订金之后,正式进入购房过户的程序。贷款预批、签订合同、房屋检查、购房过户申请贷款、购买保险、交款过户即可。
 
二手房买卖
1. 确定购房目的

决定去美国买房,首先要确定这套房子是用来自住还是投资?买房目的不同,挑选房产的标准也不同。如果是自住,需要慎重考察房产的现有状况,包括所处社区、周围环境、配套设施等问题;如果是投资,更多考虑的是未来升值。尽量选择一个性价比高、投资成本小、未来发展前景良好并且便于出租的房产。
 
2. 拿到贷款预批
中国人在美国买房可以申请贷款,但是申请难度相对较高。如果想要贷款买房子,买家需要先取得银行给出的贷款预批信(pre-approval letter),确定自己能够贷到的金额之后,再去挑选房子。因为从申请到拿到预批信需要一两个月的时间,卖家可能没有耐心等待。目前,大多数在美国买房的中国客户都是选择现金全款支付房款,这也是他们在当地购房的优势,因为卖家会比较青睐将房子卖给可以一次性付清全款的客户。
 
3. 签署购房合同
经过一段时间的选房、看房之後,当遇到心仪的房子,经纪人会根据房产状况和市场表现给出一个参考价。买家根据参考价和卖方报价确定一个初步的购买价。随后,经纪人会向卖方经纪人发出购房意向书(offer)。如果价格达成一致,则可以签署正式的购房合同。此时,买家需要支付定金,这笔资金会存入第三方监管账户中。
 
4. 房屋检查
房屋的维修成本是持有美国房产的重要开支之一。如果购买二手房,在签订购房合同之后,一定要请专业的房屋检查机构进行全面检查,并且出具房屋检测报告。如果发现问题可以与卖家协商解决,要求卖家负责维修,或者降低房款等。如果发现特别严重的房屋问题,买家也可以选择取消房屋交易。
 
5. 产权过户调查
在签署购房合同大约两周後,美国专业的产权过户机构会进行过户调查,主要调查卖方的产权是否清晰,确认没有问题之后会出具产权过户文件。因为有专业机构把关,在美国一般不会出现一房两卖、产权不清晰等情况。
 
6. 购买房屋保险
在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。如果是贷款买房,贷款机构会要求买方在过户之前购买房屋保险。除了基本的保险项目,在自然灾害频发的地区,还需要投保一份自然灾害险。例如佛州要加保飓风险,加州要加保地震险等。
 
7. 产权过户
在拿到产权过户文件后,买方会将尾款打到第三方监管账户中,之后进行产权过户。大概两周左右的时间,买方就可以拿到地契。地方政府的网站半年左右会更新一次,购房者登录当地购房网站输入姓名就可查询到自己名下的房产。
 
美国房地产经纪人的职责:
 
“买方”房地产经纪人的职责:
• 评估买方的具体需要和期望,并找到符合这些要求和规格的房子。
• 协助买方确定他们能够负担得起的房屋(贷款预审),并在这个价格范围内和区域内为买方寻找房屋。
• 协助参观房屋 – 陪伴买家看房,或代表买方预览房屋,以确保房屋满足买方的要求和规格。
• 调查所选的房子,找出房屋是否有任何问题,以帮助买方在给出房屋购买的报价之前作出明智的决定。
• 在买方给选中的房屋给出报价之时提供合理的建议。
• 代表买方向卖方的房地产经纪人和卖方传递报价。
• 代表买方与卖方谈判,帮助买方获得买方心意的房屋,并让买家获得最佳的经济利益。
• 协助买方为心意的房屋获得贷款。
• 如果有需要,为买方提供一系列潜在的合格供应商(如搬运工、律师、木匠等)。
• 最重要的是,代表买方处理整个房地产交易。
 
“卖方”房地产经纪人的职责:
是忠实依照卖方的要求,代表卖方的利益,为房子上市前准备提供专业建议、上市文件和价格建议、负责找买家和协调交易中的各个环节。简单说,美国房产的交易,不是买方和卖方的沟通,是代表双方利益的经纪人在沟通和谈判。通常情况下,买方经纪人接触不到卖方,卖方经纪人也接触不到买方,不过双方经纪人的佣金都是由卖方支付。
 
如何使用1031延税条款投资美国房地产:
 

“1031延税法”又称为同类财产交换法 (Like-Kind Exchanges),是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。在法律条文的定义下,此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或投资,并且用于交换类似的资产,那么交换过程中的资产利益得失不予承认,不用缴纳其过程中产生的资本利得税。”换言之,只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产,并且用于投资,就可以使用这一法条。
 

 

下面这个例子可以直接说明1031条款的优势:
林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人(作商业用途),也付清了所有贷款,该公寓现市场价值为50万美元。若林女士于2017年12月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓,忽略房屋需要进行折旧的情况,此时她有两个选择:
 
若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售,但不在180天内购入新房产,就需要缴纳一定比例的资产利得税。因林女士持有房产已超过一年,纯收入所应缴纳的资本利得税约为3万美金。若林女士选择利用1031条款,在45天内确认新房产,并在180天购入,用作投资或商业使用,就可以帮助她延后所需缴纳的税收,顺利购置新房。
 

华人在换房时常见的错误:

第一,许多人会首先立刻去找新房,找到新房后才去处理卖旧房的事。正确的做法是卖房和买房可以同时进行,但在过户时间上,必须是卖房在先,买房在后。在卖掉旧房后,你可能需要暂借一处地点居住,或是回租在已经出售的房产内,等待新房过户。
 
第二,卖旧房时,不要一味想卖高价。你最终目的是希望卖房和买房能在180天内顺利完成,因此不要待价而沽,建议降低理想价位,使旧房尽快出手。
 
第三,同样的,对买家offer的选择上,选择最有把握买你房的那一位,尽量选择全现金或贷款量少的买家,哪怕不是出最高价的。这样做是让你的卖房不出任何差池。
 
第四,没有使用同一个律师。卖旧房和买新房虽然是两个Case,但尽量聘请同一位律师,他了解你的状况,会帮你协调出现的许多意外情况。
 
第五,不能把旧房买家的定金,去支付你买新房的定金。
 
使用1031延税需注意的事项:
第一,使用1031延税要及早准备,找有相关经验的地产经纪协助处理整个换房事宜,把握好时间点,各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后,才想到要用1031,那就迟了。
 
第二,卖掉旧房的钱放到哪里?用于1031延税部分的资金一定要存放到1031延税的律师处。这笔资金不能放入自己的账户,也不能放到你聘请的律师账户。
 
第三,你购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱,任何有余留的部分都要缴税。
 
第四,45天的概念。在卖掉旧房的45天内,起码要找好最多三处新的房产,登记在律师处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套,不能换成其他房产。
 
第五,180天概念。卖掉旧房的180天内必须过户,否则1031延税失效。请一定记住,180天不是半年,不是6个月,而是整整180天。
 
需要注意的是1031虽然是缓税,不是免税,但在金钱越来越贬值的情况下,同样的税款越晚交越合适,变相的是种资产增值。
 
1031 Exchange 最大的好处:
房东不但可以在售出物业后避免了增值税的支出,还可以拥有价值更高的物业,比如陈先生20年前30万购买的物业做了几次1031交换后,现在持有的物业已经价值200万,如果售出这栋房产的话,还是需要缴纳资本利得税的。不过不用担心,如果陈先生决定把物业留给子女,这时可以建立生前信托。这样子女接手物业后的tax basis 就变成200万了,所以当子女决定售出物业时,增值部分是从200万算起的。
 
1031 Exchange适用的投资类型:
这点很重要,不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产 (Real Property) 和动产 (Personal Property)。
 
商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资,包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。
 
财产交换必须是同样性质,但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换,出租房可以与土地,土地可以与办公大楼等等。
 
不能用于自住房屋的买卖,也不能用于股票、债卷等财产的交换。
 
只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法,如卖掉中国的房地产,买美国的房地产,不能免缴资本利得税。
 
从上面可以看出,要想顺利的运用1031延税法,必须要同时满足不少要求:首先需要都是美国境内的房产,在卖房45天内要找出想买的房,180天内要过户,钱要交给“合格中介”保管,纳税人和买卖中介不能碰钱,也不能利用增加贷款来套现。
 
外国卖家也有资格利用1031延税交换条款:
美国政府规定外国卖家同样适用1031延税交换条款。除了上述一般性规则外,FIRPTA还针对1031延税交换提出了一项额外要求,以避免预提10%的所得税。此额外要求是,外国卖家必须向负责将旧房产从外国卖家转移至买家/受让人(如产权或第三方保管公司)的个人提供以下物品:
1. 美国国税局针对特定交换交易出具的、允许受让方无需扣税的扣缴税款凭证;
2. 外国卖家出具的、证明卖家已申请扣缴税款凭证的通知。
首先,在转让任何房产前,任何外国业主都应提前计划获得ITIN,并在安排进行任何房产转让后尽快申请扣缴税款凭证。其次,在销售过程的早期,任何希望参与1031延税交换的外国卖家都应向符合资质的中介人士咨询,并聘请经验丰富的CPA,由其提供税务或财务建议,并协助完成过户和报税流程。
 
在美国以公司(LLC)名义贷款买房合理避税:
 
美国的税务系统非常完善,在美国进行交易,避税是其中非常重要的一点!今天就和大家说说在美国买房的避税诀窍——以公司(LLC)名义贷款买房!
 
大部分人在美国买房都是以个人名义进行贷款买房,总的来说,个人买房手续简单、贷款、报税也很方便,最大的优点是可以有机会得到自住房25万(个人)/50万(夫妻)卖房利润的免税额。
 
目前这种方式几乎已经成为国外买房的默认选项。但是,许多人都忽略了,在美国买房还有另一种方式:以公司(LLC)名义贷款买房!
 
那么,以公司名义在美国买房到底有哪些好处呢?
 
一、合理避税
以公司名义购房最大的优势,就是可以避税。如果房产是以公司名义购买的,那么每年公司产生的花费就可以在报税时被抵扣。
 
可以被抵扣的种类有很多,例如耗材购买、房屋修缮、水电网费、电话费以及平时开车的油费。只要合理利用国税局的这一规定,那么在每年报税的时候可以通过公司节省出很多的费用。
 
赠与税和遗产税:如果想以个人的名义将房产赠与或者留给家人、子女,那么外国公民赠与税的免税额度只有1.4万元,遗产税的免税额度只有6万元;而如果房产属于LLC公司,那么可以将家人添加到公司,然后以公司的名义进行“股权转让”和“股份继承”,从而免去高昂的外国公民赠与税和房产税。根据有些州的法律,未成年人可以成为公司股东,因此以公司名义美国买房时,可以将未成年子女算成股东。
 
二、规避风险
用公司买房可以达到规避风险、债务隔离的目的。因为有限责任公司(Limited Liability Company)公司只负有限责任,由房产引起的债务不会连带到公司的股东的个人资产。
 
简单说就是在公司需要赔偿他人的时候,赔偿金额的上限就是股东对公司投资的总额,除非出现法庭认定有股东个人责任的特殊情况(piercing corporate veil),股东无须搭上自己对公司投资以外的哪怕一分钱!
 
比如在房子进行装修时,有工人受伤或跌倒造成严重伤害,工人告房产所有人支付相应的医疗和法律费用。或者房屋的租客在家中意外受伤要求赔偿,或者因为某些原因故意挑房屋的问题而起诉房屋拥有者。(此时房东购买的房屋租赁保险也会起到很大的保护作用)
 如果房产是属于公司名下的,那么租客的起诉对象就是LLC公司。因为公司只承担有限责任,股东个人资产就得到了很好的保护。
 
三、保护隐私
美国虽然是个非常保护隐私的国家,但是由于房地产行业的特殊性,屋主信息记录都是可以通过专业的房产公司查询的。
 
但是如果以公司形式购买,那么在房屋的报告中房屋拥有人就会是公司的名字,而不是个人的名字,可以保护个人隐私,不用将资讯公布在市政网站上。
 
有不少明星,政客或高净值收入的人群不想他们的名字直接公开在房产的产权上,他们就用公司名义来购买达到保护隐私的目的。很多在ONE57 大楼购买房产的外国人都用离岸公司进行购买。
 
川普税改后,公司所得税大大降低,以公司形式购买投资房的优势将会更加明显。
 
更多信息,欢迎收听我们网上讲座《如何投资美国房地产?》
https://m.qlchat.com/topic/2000000543048278.htm?shareKey=c4ce0368e02d520ce7ffb673db9d7020
 
 
作者:纪俊辉 Jervis Ji
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