乔治亚喷泉老人中心(The Fountains at Carterville)项目发布

901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120


项目概述
乔治亚喷泉老人中心位于乔治亚州卡特斯维尔市，详细地址：901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120。卡特斯维尔市地处亚特兰大北部连绵起伏的丘陵地带，位于Etowah河畔，附近有Allatoona湖，是一个充满活力的城市。卡特斯维尔的娱乐和文化活动丰富。城市有很多体育馆，文娱中心和众多大大小小的公园，最著名的公园是Dellinger公园。老人中心所在位置环境优美，步行即可到Delinger公园和SamSmith公园。乔治亚喷泉老人中心是一家大型老年公寓和活动中心，占地5.39英亩，共两层，建筑面积56,821平方英尺，总共60个房间，含单间宿舍和两室公寓，74个床位。公用设施包括餐厅，图书馆，网吧，美容院，杂货店，健身房，康复理疗区，洗衣店，棋牌室，娱乐中心，还有户外活动区，球场，烧烤和园艺等不同区域，是一家具现代装修和设施的涵盖居住、商业零售、办公区、医疗服务、多功能娱乐休闲厅为一体的老年活动中心。乔治亚喷泉老人中心的建成将大大便利临近城市的老年退休人员，解决成年子女家庭的后顾之忧，并同时解决大批就业名额，而带动地方经济的发展。项目建筑施工期为8个月，开业时间预计在2019年。

项目优势
• 高级贷款多重金融风控审批。乔治亚喷泉老人中心(The Fountains at Carterville) SBA 7(a)贷款项目较之一般的EB-5项目具有更加严格的金融风控程序。它不仅要符合美国移民局对EB-5项目的普遍性要求，还要通过美国中小企业局(SBA)近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的SBA将对企业主的经营经验，抵押偿付条件，未来现金流进行严格审查和分析，符合要求的企业才能获得贷款。

• 项目未来现金流有保障。项目选址优势明显，综合当地市场和经济发展前景，以及管理团队的丰富经验，项目未来几年现金流充足，发展潜力浓厚，偿还贷款没有任何压力。

• 两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 7(a)贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业的固定资产来清偿债务。投资人的EB-5资金与SBA所担保的贷款部分，在清偿顺位上共占第一顺位(Pari Passu)。

• 合理退出机制。ALC独特的高级贷款模式可以在重新贷款和资产清算的形式以外，为投资者再提供一个灵活有效的退出方式，即通过向其它银行和金融机构出售贷款而实现。

• 完全使用建筑就业，项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到92.99人，完全能满足3个投资人所需要的30个就业。并且，由于所需的30个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业，完全不需要依赖任何经营所需的直接就业，投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段，就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

• 第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管。项目有美国权威的专业建筑施工公司提供的全面资金管控及施工监管，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金结构和用途
项目资金总需求量约为$1092万美元。资金结构为：美国借贷中心(“ALC”)提供的EB-5第一贷款150万美元(占总资金来源14%)，和非EB-5第一商业贷款795万美元(73%) (其中SBA提供担保的资金额度为500万美元)，以及借贷企业本身提供的现金投入147万美元(13%)。需要说明的是：ALC提供的第一贷款150万美元，系来自3个EB-5投资人的投资款汇总，每个投资人的投资金额为50万美元。




创造就业分析
乔治亚喷泉老人中心的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个ALC老人中心项目的成功经验，从项目所需的直接就业和建筑产生的就业入手，按照美国移民局批准的RIMS II标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的就业：根据不少于$721万资金投入建筑施工来计算，这部分产生的就业总数将在63.07人。

B. 开发完成后项目正式开始经营产生的就业：按照移民局认可的当地同行业就业规模，经营将需要新增18个直接就业岗位，并因此而刺激产生至少11.92个间接或衍生就业岗位，从而在经营产生的就业人数将达到至少29.92。

因此，本项目的总就业数将会达到92.99人，能满足9位EB-5投资人对就业的需要，按照美国借贷中心的贷款计划，本项目将募集3位EB-5投资人参与贷款，就业的总人数是完全符合美国EB-5项目就业要求的。所需的30个就业将全部来自建筑产生的就业，完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求，继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管
美国借贷中心所有EB-5项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先，第三方监管机构需有效监控资金的使用，并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求，所以此第三方机构必须具备以下三个特点：

1) 其本身应该是大型建筑公司，熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。
2) 曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目，对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如，具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常管道以及市场上原材料价格浮动范围等。
3) 必须掌握建筑公司的资金发放权，同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验，并有权对建筑公司的所有帐目，收款和放款的单据，甚至盈利多少进行财务审计。

在ALC操作的每一个项目进入到了施工阶段时，建筑商在使用包含EB-5资金在内的全部资金之前，必须经过该第三方监管机构的严格审核过滤，从而避免不必要的过度放款，杜绝资金被放任使用的可能。


接下来，在资金发放后的一个月内，监管机构会进行下一个更重要的跟进工作：对项目进行施工现场的检验，来进一步确认资金使用在了正确的地方，并出具施工进度报告。

报告须包括：
a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片


ALC投资人在I-526递交后，都会定期收到项目施工报告，含以上所有信息。所有项目全部都有第三方专业建筑施工公司提供全面资金管控及施工监管，确保EB-5投资人需要的建筑就业100%到位，EB-5资金安全运转！

项目选址
乔治亚喷泉老人中心位于乔治亚州的卡特斯维尔市。该市地处亚特兰大北部连绵起伏的丘陵地带，位于Etowah河畔，附近有Allatoona湖，是一个充满活力的城市。

卡特斯维尔市


Allatoona 湖

卡特斯维尔的娱乐和文化活动丰富。城市有很多体育馆，文娱中心和众多大大小小的公园。该市最著名的公园是Dellinger公园，占地111英亩，包括网球场，运动场，奥林匹克规模的游泳池和2英里的步行/慢跑路径，郁郁葱葱的树木繁茂，湖泊和凉亭。除此之外，该城市还有很多博物馆，包括大剧院，布斯西部艺术博物馆和巴托历史中心。

布斯西部艺术博物馆

乔治亚喷泉老人中心的具体地址是901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120。老人中心所在位置环境优美，步行即可到Delinger公园和SamSmith公园。

乔治亚喷泉老人中心外观设计和地理位置卫星图


详细地址：901 Douthit Ferry Road, Cartersville, Georgia 30120

管理团队
项目的开发管理工作将由卡特斯维尔喷泉房产开发有限公司(TheFountains in Cartersville LLC)承担。卡特斯维尔喷泉房产开发有限公司总裁Craig Thomas先生有多年的地产以及老人中心的开发经验。他毕业于Kennesaw州立大学，开发成功的老人中心包括在Cedarcrest的Overlook老人中心等。根据美国三大信用公司提供的信用报告显示，乔治亚喷泉老人中心的主要负责人Craig Thomas信用记录良好，无拖欠款记录。

抵押商业地产估值
该老人中心优越的地理位置，准确的市场定位，配套的设施，全方位的服务在当地有绝对的吸引力和竞争优势，商业前景乐观。项目建筑施工期为8个月，开业时间预计在2019年。根据世界领先的老人中心估值及咨询公司HealthTrust咨询有限公司提供的估值报告，项目开业经营后估值将达到1,100万美元，稳定经营后的估值将达到1,260万美元，是EB-5贷款额的数倍。

现金流和财务预测
为了预测项目建成后投入使用的现金流及财务状况，项目开发商对项目地点，竞争状况，市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑：

• 项目所在位置地理位置优越，交通便利，靠近医疗设施和休闲娱乐的区域
• 该地区的老年人数在增加中，对老年中心服务的需求会继续提高
• 卡特斯维尔市环境优美，气候温和，适宜养老
• 老年公寓活动中心建成后状况最优，较其他中心具有竞争优势
• 此项目的开发商和管理层有很丰富的行业经验

在前述宏观市场分析的基础上，综合项目周边商业及竞争者的经营数据，项目开发商对建设完工后的未来三年的财务运营状况进行了保守的预测，详见如下表：


综上所述，乔治亚喷泉老人中心SBA 7(a)项目是优质EB-5投资移民项目，将EB-5资金以政府平台方式投入到美国中小企业，促进经济发展，积极创造就业。而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的就业，完全不需任何经营产生的直接就业，消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

SBA 7(a)贷款和EB-5资金的完美结合，真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。


来源：ALC走进美国


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