最近暴雷的项目不少，而且EB5Sir预计接下来几年，我们会随着美国商业地产危机的爆发，摩根士丹利：商业地产风暴即将来临，将比2008年金融危机更甚，而看到更多老项目暴雷，以及当前那些新项目。

新的EB-5投资人往往会问我：

EB-5是骗局吗？
怎样避免掉坑？
EB-5有哪些风险？
怎样选择项目？

一般而言，EB-5专业人士会将相关风险划分为：欺诈风险、道德风险、经营风险、绿卡风险等等各类，再一一分析各项目的相关风险，并进行总结。

不过，EB5Sir想要指出的是：EB-5的投资风险，主要源自EB-5底层的系统性风险，是无法规避的。

这里我们先从EB-5的底层逻辑开始看起。

底层逻辑

整个EB-5区域中心计划的基本逻辑是，EB-5投资人把钱交给区域中心进行打理投资换取绿卡。区域中心的角色，类似传统的基金公司，那就是需要接受投资客户的委托，评估项目进行投资，进而为客户也为自己带来回报，事实上SEC对EB-5也是按照基金募集来进行监管的。

但是，区域中心与传统基金公司有着本质上的区别，主要体现在以下几个方面：

购买频次：区域中心的EB-5客户，原则上都是一次性客人，不会有重复购买、重复投资的客人，长期服务和口碑的作用不是那么重要；

撤资难度：基金公司的客户，诉求只有本金安全和投资回报，不满意相对容易撤资。EB-5投资人，除非放弃自己的主要诉求——绿卡，否则无法撤资。在绝大多数情况下，甚至想放弃绿卡，都无法简单退出；

转换难度：绿卡在EB-5申请全程都被绑定在特定区域中心的，期间没有办法更换区域中心(除非你的区域中心被关停，才有可能依据新法换区域中心继续绿卡申请流程)。基金公司则不同，几乎没有更换难度和顾虑；

谈判地位：鉴于绿卡受制于区域中心，投资人的地位始终是被动的，投鼠忌器。甚至是发现欺诈，都不一定敢起诉区域中心，因为还担心自己的绿卡是否会因此而泡汤；

这几大差异，基本能够体现出EB-5最大的特征：

区域中心是拿投资人的钱，在为投资人获得绿卡的同时，可以相对“肆无忌惮”地谋求自己最大的经济利益。

因此，即便最负责的区域中心，在这底层逻辑的驱动下，也不用以最高标准审慎地对待每一项投资，并且确保资金的安全。能够确保投资人获得绿卡，已经是行业相对高的标杆了，更遑论投资安全。

所以，我们会看到为什么有这么多项目暴雷，特别是那些最近暴雷的大项目，那些在当年立法改革的压力下抢着出来大批量收割EB-5投资人的大项目。

很简单，这钱不是自己的，投资成功皆大欢喜，投资失败也不是个什么事。“EB-5法案就是要求投资有风险的吗？” “我们也尽力了。” “至少绿卡没问题。” “投资总有风险的。”

更要紧的，是赶紧出新项目，招募新的客户。

所以，我们也能够看到，区域中心和传统基金公司的另一个巨大差别，那就是投资领域。

没有哪家小基金公司，再小也通常比区域中心大，有能力涉足多个行业领域。反观区域中心，我们自己转头看看，有多少区域中心，各种项目都能做的？

有谁能用一个通用的项目尽调办法，去不同行业找好项目呢？如果你不懂一个行业，你能去评估那个行业的项目好坏吗？人的认知都是有限的，隔行如隔山，你熟悉纽约地产业，你就熟悉德州地产业吗？你就算熟悉全美地产业，你就熟悉物流地产、医疗地产、工业地产等某个细分领域吗，乃至高铁、高速、化工、制造加工等等其他行业吗？你就能凭自己区域中心那几杆枪，去各个行业去挑选好项目进行EB-5融资吗？

当然能！因为，那钱不是你的，亏了不心疼。

有一年我去纽约，花了2周的时间在纽约看项目。其中有一天，一个区域中心老板陪了我一天，到处看他们的以及别人的项目。他家是开发商出生，后来开始为别的开发商募集EB-5资金。

看项目那天，能感觉他对纽约地产非常了解，谈起某个EB-5项目如数家珍，“下东区某项目周边都是廉租房” > N年后那个开发商还是没搞定当地社区进行成片开发还是没搞成好社区，“高线公园的某项目地价太高了” > N年后那个项目止赎拍卖了，“纽约出租公寓要靠近地铁口，自住的一定要离开快一个街区否则没人买，图安静”，等等这些都不是业外人能够简单学习并且进入该领域进行项目评估的。离开纽约地产，他还能这么懂吗？

那些区域中心们呢？小小的公司和团队，有能力满美国各个行业去挑选项目吗？

钱不是自己的，投资失败是客人承担。

这才是EB-5的最大风险。


文章来源：美国EB5一点通